철거는 어떻게 진행될까?

건축주가 알아야 하는 사고를 예방하는 건물 철거 매뉴얼​

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뉴스를 보면 철거 사고가 빈번하게 발생하고 있다는 소식이 들려요.

구조물이 무너지거나 크레인이나 굴삭기 같은 장비가 전도되는 일도 많고,

그 여파로 주변 건물이 피해를 입거나 심하면 인명 피해까지 생기구요.

그래서 오늘은 안전하게 철거하는 방법이 뭐가 있는지 알고 싶어요.

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철거진행순서

예전에는 철거하겠다고 신고만하고, 철거업체가 멸실신고를 하면 끝이었어.

그리고 다 그렇진 않지만 영세한 철거업자들은 폐기물을 땅에 묻고 가는 경우나 철거 과정에서 문제가 생기면

책임을 지지 않았어.

그러면 건축주가 철거 과정에서부터 불안한 지점이 많고, 안전도 고려되지 않았을 것 같아요.

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최근 1-2년 사이 해체시 여러 사고가 발생하기도 했었고, 이를 방지 하기 위해서 철거 관련 법과 조례가 계속해서 개정되고,

바뀌고 있는 추세야. 지자체마다 내용이 다르기도 하단다.

그리고 우리가 흔히 철거라고 얘기는 하지만 정식 용어는 해체라고 보면 돼.

자, 그럼 공사 순서에 대해서는 서울시에서 올해(2021년) 7월에 발표한 해체공사장 총괄 운영 지침 기준으로

설명을 해줄게.

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(전문 기술자 (자차구 전문 해체계획서 검토 건축물관리법 해체공사감리

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(검토) 사전 검토) 건축위원회) ▶일반:허가권자 개정 -------- ▶허가대상:상주

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▶ 특수:국토안전관리원 (‘21.2.2)검토중 ⎟ ▶ 신소대상:비상주

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⎟

해체계획서 해체 ⎟ 해체공사완료

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(절차) 작성 ---------> 해체심의 -------> 해체허가 ----------------> 착공신고 -- ↓------> (멸실) 신고

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먼저 해체계획서를 작성을 하고, 필요에 따라 해체 심의를 거치고, 지자체에서 허가를 받아 철거하기 전에 착공신고를 하고

해체공사를 진행 해야 돼. 이때 해체공사가 허가대상인지, 신고대상인지에 따라 감리가 상주할지 비상주할지도 결정해.

해체공사가 끝난 후 해체공사완료(멸실) 신고를 하면 해체공사가 끝나게 돼.

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해체신고대상

1. 주요 구조부의 해체를 수반하지 않고 일부 해체

2. 연면적500㎡ 미만 & 건축물 높이12m 미만 & 3개층 이하(지상,지하층 포함)

3. 건축신고대상 건축물 또는 관리지역,농림지역,자연환경 보전지역 내 높이12m 미만

해체허가대상은 신고대상을 제외한 모든 건축물이라고 보면 되.

해체심의대상은 지상5층 또는 높이 13m이상 이거나 지하2층 또는 깊이5m 이상 건축물을 해체할 경우

(정비구역내 해체건축물 포함)

- 해체계획서를 작성할 때에는 건축물 관리법 시행규칙 제12조에 따라 다음 내용이 포함 되어 있어야 해.

1. 해체공사를 수행하는 자 및 해체공사의 공정 등 해체공사의 개요

2. 해체공사의 영향을 받게 될 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비의 이동, 철거 및 보호 등에 관한 사항

3. 해체공사의 작업순서, 해체공법 및 이에 따른 구조안전계획

4. 해체공사 현장의 화재 방지대책, 공해 방지 방안, 교통안전 방안, 안전통로 확보 및 낙하 방지대책 등

안전관리대책

5. 해체물의 처리계획

6. 해체공사 후 부지정리 및 인근 환경의 보수 및 보상 등에 관한 사항

그리고, 해체 계획서의 주요 검토사항으로는 공사 착수전 조치, 구조안전성, 해체물 처리계획 , 석면 철거 계획 등

다양한 관점에서 검토를 하게 된단다.

이러한 과정들을 거쳐 건축물의 해체가 진행이 돼.

이러한 구성으로 해체허가 신청서 · 신고서를 낼때 같이 첨부해서 제출한다고 보면 돼.

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목차

1. 공사개요 및 인접 건축물 안전관리

2. 석면 해체처리계획

3. 가시설물 설치계획

4. 장비운용계획

5. 해체계획(지상층부 해체, 지하층부 해체)

6. 잔재물 반출 및 처리계획

7. 공정별 환경 및 안전 관리 계획

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예전에는 신고-철거-멸실신고만 하면 됐었는데 여러 프로세스를 거쳐 안전장치를 만들어놨다고 볼 수 있어

해체에 관한 법규와 절차들이 논의되고, 개정 되는데에는 아무래도 안전을 위해 신경을 쓰고 있다고 보면 되는 거죠?

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응 맞아, 계속 법적으로 보완하고 개정하고 있지만, 현장에 반영된지는 얼마 되지 않았단다.

해체에 대한 여러 프로세스들이 있는데 실제로 철거를 할때에도 다음과 같은 순서로 진행이 된다고 보면 돼.

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건축물의 해체_지상층

철거할때는 막 부수면 되기 때문에 신축 때 보다는 적게 걸려, 그렇다고 해서 막 부술순 없겠지?

그래서 안전하게 철거하기 위해 다음과 같은 순서로 진행을 해.

옥탑 먼저 해체하고 슬라브를 해체하고 작은보를 해체하고 큰보를 해체하고 힘을 안받는 비내력벽을 해체하고

그다음에 힘을 받는 내력벽, 기둥을 해체해.

이런 순서가 있는 이유는 힘을 받지 않는 부분부터 하나씩 해체해야 건물이 한꺼번에 무너지지 않아.

한층이 끝나면 밑에층도 같은 순서로 해체를 한단다.

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[옥탑] --> [슬라브] --> [작은보] --> [큰보] --> [내력벽] --> [기둥]

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건축물의 해체_지하층

지상층을 철거하는건 복잡하지 않고, 시간이 많이 걸리지 않지만 지하층이 복잡하고, 오래 걸려

땅속에 있는걸 파내는건데 더 쉽지않을까요? 복잡한 이유가 무엇일까요?

그렇게 생각할 수 있지만, 실제론 그렇지 않아. 지하실을 그냥 허물면, 힘을 받지않는 옆 건물이 넘어지겠지?

지하층 철거를 할 때에는 먼저 땅을 다시 메우고 옆 건물에 피해가 가지 않도록 흙막이 시설을 한 후 한개층을 해체를 해.

그러고 나면 띠장이나 버팀대를 설치하고, 토사들이 밀려서 건물의 하중을 받지 않도록 한단다.

그러고나서 또 밑에 층을 철거를 진행해. 지하층은 이런식으로 해체를 한다고 볼 수 있어.

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[되메우기] --> [흙막이 설치] --> [1개층 해체] --> [띠장 및 버팀대 설치] --> [다음 한개층]

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해체를 하는 것도 건축 뺨치게 오래 걸리네요.

지상층은 오래 안 걸리는데 지하층 같은 경우는 흙막이 시설공사 때문에 오래걸린다고 볼 수 있겠네요.

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철거사고시 건축주가 입는 피해

철거사고가 발생하면 건축주는 어떤 피해를 받나요?

철거를 하다가 담벼락을 훼손하면 보수를 해주거나 다시 쌓아주면 되지만, 인명사고가 나면 공사를 할 수 없는 경우가

대부분이야. 착공시기가 늦어지고, 공사를 하기 위해 대출을 받았던 이자도 내야하는데, 그만큼 시간과 비용이

더 늘어나겠지. 공사가 지연 되는거는 별문제가 아니고 인명사고가 생겨서 소송까지 가면 공사가 중단되기 때문에

많은 피해를 발생시키지.

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건물철거 방법 두가지

건축주 입장에서는 철거업체를 정할 때 상황에 따라서 달라. 일반적으로 두 가지 경우가 있어.

1. 건추주가 철거업체 선정 본공사하기 전에 건축주가 먼저 하는 경우 위험부담이 있어. 앞서 말했듯이 철거를 하고 나면

본공사를 진행할때 폐기물이 들어있는 민원상황들이 생길 수가 있거든.

2. 건축주가 건설사랑 계약 – 건설사-철거업체 건설사가 본공사까지 책임져야 하기 때문에 민원이 최소화 되게끔

공사를 하기 때문에 건축주가 직접 철거 업체를 선정하는것 보다는 위험부담이 적겠지. 또한 지하층을 철거하는 경우엔

무조건 건설사에 맡기는게 좋고 비용도 절약할 수 있어.

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그러면 어떤 부분에서 비용이 싼거죠?

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앞서 설명했듯이 지하층을 해체할 때에는 흙막이 시설을 해야 하잖아. 신축할때도 흙막이 시설이 필요하기 때문에

철거때 사용 했던 흙막이 시설을 그대로 사용할 수 있겠지. 철거와 건설사를 따로 진행한다면, 철거업체는 해체때

사용했던 흙막이 시설을 걷어가고, 본공사에 들어가는 건설사는 다시 또 흙막이 시설을 해야겠지.

그렇게 되면 비용이 이중으로 나가게 된단다.

그래서 지하층 철거를 할때에는, 비용적인 측면이나 위험요소를 줄이기 위해서 건축주가 건설사에게 일임을 하고

건설사와 철거업체가 같이 하는게 맞아. 그래야 공사 퀄리티도 높아지겠지.

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선례의 정리

그럼 철거를 함에 있어 공사기간을 줄이고 싶다면 위험 부담이 있더라도, 철거업체와 직접 계약을 하는 방법이 있고,

위험부담이 적고 비용을 줄이고 싶다면 건설사와 철거를 같이 진행하는 방법 두 가지로 생각하면 되겠죠?

또, 지하공사를 하게 되면 무조건 건설사와 하는걸 추천한다고 생각하면 될까요?

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그렇지. 앞으로 빈 땅에 건축보다 기존의 건물이 있고 그것을 철거 하고 신축을 하는 경우가 많아질거야.

지금은 법규들이 새로 개정되어지고 만들어지는 혼란스러운 시기지만, 시간이 지나면 다시 정리가 되고,

철거를 진행하는 프로세스에 많은 안전장치가 생길거야. 그렇게 되면 공사 현장에서의 인명사고가 줄어들겠지.

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